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13省市明确房贷利率下限“新版”房贷利率将总体保持平稳

发稿时间:2019-11-06 12:50:40

10月8日将是新旧抵押贷款利率之间的转换点。日前,《经济日报》记者从相关渠道获悉,13个以上省市已经部署了个人住房贷款利率定价基准的转换,并确定了浮动抵押贷款利率“新版”的下限。

8月25日,中国人民银行[公告2019年第16号明确表示,新发放的商业个人住房贷款利率以最近一个月同期的贷款利率为基准。这也被称为市场抵押贷款利率的“锚定变化”。从10月8日开始,“锚改”后的抵押贷款利率“新版”也将正式推出。

《经济日报》记者了解到,北京按揭利率“锚变”后的利率下限是:第一套不低于LPR的55个基点,第二套不低于LPR的105个基点。根据8月20日首次发布的5年期住房贷款计划,北京住房贷款的“新版本”第一套房和第二套房的浮动下限分别为5.4%和5.9%。每家银行将在此基础上增加一些点数,形成银行的抵押贷款利率。

它与改革前的水平基本相同。

“在实施这一浮动下限后,10月8日之后,北京的抵押贷款利率水平与改革前大致相同。”一家大型国有银行抵押贷款部门的负责人告诉《经济日报》,改革前,北京第一套公寓的利率从基准利率(4.9%)上调了10%,第二套公寓的利率上调了20%。

根据LPR 8月25日首次公布的5年期个人住房贷款利率4.85%的水平,北京第一套个人住房贷款利率下限为5.4%,第二套为5.9%,与北京各大银行新发放的个人住房贷款利率基本相同。

目前,江苏南京和苏州的“新”抵押贷款利率也已公布。一家国有大银行的员工表示,该行在南京的第一套住房的利率比lpr高80个基点,第二套住房的利率比LPR高105个基点。苏州第一套房加至少120个基点,第二套房加150个基点。相比之下,改革前,苏州第一套房的基准利率上升了25%,而第二套房的基准利率上升了30%。“锚定变化”后,整体利率与之前大致相同。

在深圳,招商银行第一套房的利率比低利率高出30个基点,第二套房的利率高出60个基点。

值得注意的是,央行要求的底线和地方当局设定的下限都不是固定的。记者从有关部门了解到,今后,根据房地产市场供求变化和lpr波动,个人住房贷款利率下限将进行调整。

城市政策导致的利率调整

目前,市场普遍预期lpr未来将有一定的下行浮动空间。这是否意味着抵押贷款利率也会一路下跌?

相关人士认为,如果lpr得到调整,但上调水平保持不变,那么抵押贷款利率可能会发生变化。不过,他还强调,目前的房地产监管强调,由于城市政策的原因,不同地方的供求状况不同,而地方市场利率定价自律机制将在抵押贷款利率定价中发挥重要作用。

例如,如果个别城市因lpr调整而改变抵押贷款利率,从而导致当地房地产市场供需矛盾突出,那么当地市场利率将受到引导,利率下限也有可能相对频繁地调整,例如每两个月调整一次,以维持当地房地产市场的基本稳定。

今年8月20日,在国家新办召开的国务院例行政策简报会上,央行副行长刘国强表示:“有一点是肯定的:抵押贷款利率不会下降。”对于房地产市场,必须坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求,坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的立场,实行房地产长效管理机制,不把房地产作为刺激经济的短期手段,确保差别化住房信贷政策的有效实施,保持个人住房贷款利率的基本稳定。

至于如何“锚定”现有住房贷款利率的问题,这是大家普遍关心的。目前,根据中国人民银行[公告2019年第16号的要求,现有贷款利率仍按原合同执行。然而,根据相关消息来源,目前正在研究现有贷款“锚定交换”的相关政策,但有一项基本原则——保护借款人和贷款人的合法权益。

大银行基本准备好了。

随着10月8日的临近,银行也在忙着为“锚定变更”做准备,主要包括贷款合同修订、系统更新升级、员工培训等。

"目前,工行相关工作基本就绪."工行个人理财部副总经理任明希表示,工行已下发《关于进一步加强贷款市场报价利率应用的意见》,指导各分行的相关工作。与此同时,在系统层面,个人贷款管理办法中利率条款的修订也在推进,这一部分预计将于9月中旬至下旬完成。此外,在体制改革方面,工行目前正在进行系统测试,工行系统将能够支持9月中下旬选择按揭贷款lpr定价的准备工作。

中国建设银行住房金融和个人信贷部副总经理黄有刚表示,建行正在加快业务体系改革,并已指示分行做好lpr利率转换准备。目前,建行正在研究抵押贷款利率的调整方法以及增值等实施细节。同时,新的商业个人住房贷款业务合同的利率等相关条款将进行修订。

"大约在9月20日,建行的系统可以升级."黄有刚表示,在人员培训方面,建行已经启动了各级业务培训,帮助一线业务人员和业务管理人员尽快熟悉新的管理法规、业务流程和系统操作方法。同时,建行梳理了相关政策和客户问答题库,并在政策过渡期间完成了客户问答的准备工作,确保10月8日顺利交接。

购房者冷静而正确

记者走访了北京的几家房屋中介机构,了解到大多数购房者对新旧抵押贷款利率的变化保持冷静。最近,购房者并没有提供大量“意外”贷款。

一家房屋中介机构的工作人员告诉记者,大多数购房者已经知道抵押贷款利率在不久的将来会发生变化,但在了解相关政策后,他们都认为对购房成本的影响相对较小,并不着急。

对于一些在新政过渡期,即新政出台后至10月8日之前购买房屋并申请按揭贷款的买家来说,情况各有不同。

一些基层银行官员表示,目前过渡时期实施抵押贷款利率的个别细节仍需完善。如新利率的执行日期是基于银行合同还是客户购买合同尚不清楚。因此,每个银行目前都在根据自己的情况决定使用哪个时间节点。

根据荣360大数据研究所的监测数据,广州、深圳等地的一些银行已经对使用lpr的新按揭业务进行了利率报价。如果抵押申请已被接受但未获批准,用户可以在基于基准利率的旧合同和基于lpr的新合同之间进行选择。

相关人士还明确表示,在10月8日前,基准利率可以作为商品房贷款合同的定价基准。如果一些银行准备好了,在与借款人达成共识后,他们可以选择根据lpr加积分来确定贷款利率。

中国银行的一名工作人员告诉记者,已经签署但没有按照基准利率发放的贷款将按照签署的合同执行。如果客户确实需要调整定价方法,有必要取消原申请,重新启动审批并签订新合同,但相关流程需要一些时间。



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